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如果连续五年房价不涨,会怎么样

2019-08-22 16:53:16 来源:福州在线 简繁转换 打印内容 关闭网页
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  今天给大家开一个脑洞题

  做一个假设,如果一个城市,连续五年房价不涨,会发生什么。这是一个假设的问题,但是从这个假设问题的结论推导,

  大家可以看看一个城市可不可能五年房价不涨以及如果真的不涨,那会怎么样

  01

  为了把这个问题探讨的更加真实,我们先明确几个前提,第一他是落位在一个具体的城市里,然后连续房价5年不涨

  很多人会问这个不涨把不把什么通货膨胀率算进去,我们先做一个比较极端的假设吧,就是每年的房价波动都在1%上下波动

  好,那如果有一个城市房价每年波动只有1%,而且已经连续五年了,那么这个市场上的变化会是怎么样

  首先可以明确的是,这个城市里的需求会发生变化,首先毫无疑问投资性需求会彻底的消失,因为买了房子不会涨,而且还要背负银行贷款,买房作为纯投资就那么的得不偿失

  第二刚需买房的数量也会降低很多,

  因为大家都不着急了,今天买和明天买没什么差别,所以会有大概半壁江山的刚需会选择租房。

  嗯,说一半还是客气的,这个时候的丈母娘也会比以前温柔很多,大概会相信男人努力努力存点钱是可以以后买到房子的

  那什么需求还是会坚定不移的继续买房呢

  当下比较稳定的成交量来自于改善,

  因为这些人有房,但是因为家庭结构的变化或者自己的品位提升,想要换到最好的房子,所以改善的需求会依然稳健

  稳健到什么程度呢,就是一套卖了加点钱买一套更好的情况不仅存在,而且还存在卖两套换一套的情况

  因为对于房价未来的预期很弱,大家对持有多套房产的欲望开始降低,不如想着如何让自己过的更好

  所以在这样的驱动下,在全市房价稳定的前提下,

  几个小区域的房价会因为供求关系发生小涨幅,

  一个是城市核心区的房子,一个是郊区相对封闭区域的改善性房源,这两类房源在市场上的价格是最稳健的

  02

  再来聊聊供求段,先来想想,如果房价不涨,土地还有人买么

  土地还是会有人买的,只要地价保持住让开发商感受到有利润的空间,且地块所处的区域有改善需求比较稳定,土地还是有人买的

  只是这个时候的土拍节奏就比较重要的,第一你出让什么位置的地很关键,因为很有可能出一块位置不合适的地就没人要,所以房管局变得越来越专业

  第二就是定多少楼板价合适,

  作为地方政府的核心收入来源,地太便宜也不太可能,但是售价又不可能卡喉咙,所谓最稳定的做法就是定一个比较高的初始楼板价,但是要保证溢价率比较低,这样互相之间都有生存的空间

  那初始楼板价好定,那溢价率控制住怎么弄,首先是把那些愣头青赶出去,什么是愣头青,就是钱不是自己的或者一夜爆发的暴发户,这些人进入土拍市场会坏了规矩。

  第二就是参与土拍最好带着技术标,告诉大家你参与过多少项目,给这个城市带来多少贡献

  既然要卖地,总归是给为这个城市带来更多税收更多就业的这些开发商啊,

  所以拿地门槛也开始变得高,但是还是会有人来,只要初始楼板价控制住了就会有,毕竟作为开发商大家也要有饭吃

  然后拿了土地的开发商,有两个节奏,第一个会非常非常快,因为对未来的需求量有多少比较悲观,所以会尽最快程度的把土地脱手。

  第二种就是非常非常慢,做作品做口碑,毕竟拿到地不容易。

  第一种情况比较可能会联合操盘,第二种情概况比较可能是小众开发商

  当然主流品牌开发商还是比较常规的节奏,相比较而言,他们的抗风险性会比黑马或者小公司要牢靠很多

  然后这个时候的一手房定价相对自由化,特别是低于城市均价的房子,基本上自主制定就可以了,唯一会预售证审核的第一个特别贵的顶级豪宅,第二个是城市的超级大盘,因为他们的总销额比较大,容易引起市场波动

  03

  对于客户来说,对于土著拥有两张房票的人,之前说了很多数会盘整自己的房子然后留一套最好的

  愿意持有两套房子的,另一套一定有固定作用的,比如学区房,未来类似这种明确诉求的房源在这样的体系下价值会更加保值

  城市房价稳定,那么多余的购买力一定会外流,第一个流向的就是这个城市外面的边缘地带,第二个流向有固定需求的比如养老地产旅游地产等

  在这样氛围下你说一个家庭其他层面的消费会不会提升,这好像是见仁见智的话题,觉得这样更有安全感的人会更加大胆的消费,觉得没有安全感的会去其他地方投资,比如区块链、p2p,别说他们是韭菜,他们也没更多的选择

  所以对于房价来说是否抑制消费根本就是一个伪命题,

  消费程度完全要看整体环境给到的安全感,房子只是其中的一部分而已

  04

  那这五年的产品会怎么样

  毫无疑问,住宅的产品创新会更加保守,因为开发商没有了创新最原始的动力,不会有溢价,同时去化也不会发生根本性的改变

  但是不代表开发商就没有创新力,

  说这种话的房企都是在找借口。

  这个时候的创新会更多的流向到商业、办公或者持有型物业,虽然房价盈利不多,但是其他地方就有了盈利的可能

  而且这部分不计入房价测算,也不会引起市场的关注,所以会爆发出极大量的创新型公司专门做这块业务

  其中比较尴尬的就是租赁用房,这块处于一个启蒙期需要创新和孵化,就要接受开发商因为创新而带来的溢价,但是租金又不能太离谱,需要有刚需性产品,所以政府主导的产品会是在租赁用房上,并且集中性推出刚需类租赁产品

  当然,对于政策要做的事情就更多了

  比如说如果市场主导为改善,但是如果前期很多的二手房都是刚需类产品,那怎么办

  

  要知道房价不涨同样也意味着房价不跌,

  需要大量刚需产品抛盘之后没人接,房价就是会降价的

  所以背后会是一个庞大的大数据统计,如果刚需类产品太多,那么要对这个城市有限售的要求,3年或者5年,目的就是让不少刚需房源延后流通,而这段时间用来导入足够的外来人口

  另外防止城市房价下滑的一个重要举措就是控制土地的供应,减少市场的有效供应量。

  那么如果已经供应了太多怎么办,或许可以给一个政策,批准土地或者项目转性,住宅转商业或者厂房都可以

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  如果我在这个城市码字,我大概每天会反反复复的探讨几个命题

  1、未来是不是一直保持这样1%的趋势

  2、对于用户自己来说对于当下的我们来说,对未来有最好的期待,但是自己是否做好的准备,你手头的产品在市场最差最差的时候是否还有足够对冲的可能性

  3、我让大家不要买老破小,不要买郊区刚需,不要买一房两房,不要买毛坯,不要买没有政策倾斜的地方……这些都很重要

  4、买改善为王

  5、让大家把楼市的问题从以前的思考要不要买转变成卖不掉怎么办

  6、当然我们还可以期待,剩下的时间内,会再出一个什么超级大利好,然后带动一个城市的发展,房价也就不知不觉了

  如果五年房价没有波动,是这个赛道你做任何事情都还有时间,可以及时的修正和调整,这一点非常重要,因为以前很多时候我们缺的就是时间

  06

  以上内容纯属虚构,希望大家可以慢慢发财

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  • 编辑:Weli